自新政出台以来，楼市交易当中，无论是新房还是二手房市场在市场的大考下基本上均交“白卷”：一手房来电访量下跌50%以上，成交率接近为零，一手房的供需双方都选择了观望态度；二手房市场则呈现出有价无市的局面。相对于住宅交易的“冰点”期，目前对政策对商业地产的影响则有限，很多开发商和投资客也在把资金布局往商业地产倾斜。
4至5月，北京商铺和写字楼的成交出现了一轮小高潮，在实体经济还未完全走出低谷的时候，开发商和投资客在住宅交易上受阻，很多资金需要找到出口，而当下的商业地产恰恰为其打通了这一路径。

　　历史上商业地产租售两难，原因是商业地产中长期资本融资较为困难，但在商业地产领域确实在悄悄发生着一些值得关注的变化，很多现象值得思考。

　　品牌开发商和零售商向商业地产双向进军

　　从2009年到现在，商业地产进入了迅速的扩张期，早期进入商业地产的企业，如大连万达﹑宝龙﹑金融街等也在近几年找到了成熟业态的感觉，进入2010年以来，传统一线开发商也在将规划方向向商业地产有意地倾斜。万科地产曾表示，未来的持有型物业要占到公司整体的20%，将陆续推出养老物业﹑酒店及商业配套；万通地产也提出了住宅开发和商业地产并重的计划；而世茂集团的商业规划更加彻底，他们将在未来几年内专心打造高端商业地产品牌。而同时另一个阵营则是来自零售商的进军脚步，早已被大家熟知的一些零售商品牌正在反客为主，正在将自己的身份从“房客”﹑“二房东”﹑向“房东”、“地主”发展。宜家就在去年在北京的西红门区域抛金7亿元购地，准备自建自营，全球第二大零售商乐购也在开始购地，包括来自国内的步步高超市也同样开始自购自营。

　　专家指出，零售商自建自营不乏成功的案例，但总体来说还是应当慎重。由于每个地区的经济发展程度不同，一个城市的不同位置经济热度也是参差不齐，情况非常复杂，有些企业不适合在中心城市或者中心区发展，同样有些企业资金实力不强也同样不适合冒险一搏，如果稍有犹豫就不要轻易染指。另外，很多外资零售商品牌在刚进入国内的时候，对周围的市场环境特别是商业地产环境了解并不充分，导致很长一段时间不适应。现在被乐天玛购收购的万客隆在进入中国后就采取了购地自建的策略，结果很长一段时间内都感到非常别扭，当时他们也考虑过很多办法，包括引入会员制，类似类批发的形式，但无奈由于都种原因并未能如其所愿，导致资金回报率一路下落。

　　总的来说，这样一个自建自营模式很好，但门槛也较高。房地产行业在我国的发展不过十几年，商业地产的时间更为有限，从国际上来看，很多商业的成功需要多年经验的历练，需要在拿地、开发、经营等多个环节周密安排，比如在设计规划时如何把商业元素最大最合理地融进去，因为这决定了一个项目长期来看是否成功的关键。有很多早期的卖场是先卖写字楼，卖完后发现剩下了一个商场，然后才决定开发，有很多根本就不存在什么定位，“有多少水就和多少泥”的现象非常多，整个市场也就没有养成一个做商业地产的好习惯，所以问题偏多。总体上讲，商业地产的收益较稳，选择自身合适的发展模式是重要前提。

　　区域和社区化商业中心将是未来发展的重点

　　近几年，很多围绕重点区域和社区化为中心的商业开始在我们身边兴起，比如望京地区的嘉茂就是依托住宅开发的，三里屯VILLAGE也是看准了三里屯价值区域量身打造的。

　　全国工商联商业不动产专业委员会秘书长朱凌波表示，商业地产与住宅的区别是能够拉动投资、消费两端更加独立的产业，某种意义上商业地产比住宅的产业链更长。如今所谓的利好是由于针对住宅紧锣密鼓的刀刀见血的调控肯定造成人们的观望，这样对商业地产的零售会产生积极的效应。包括上一次的金融危机，大家都认为会对商业地产有很大的影响，但是实际上当时金融危机对这个行业的影响并不是很大。

　　当宏观经济甚至天灾人祸不断的时候，这个时候人们心情不好，更苦闷的时候更容易选择消费，将来商业地产向社区化、区域化转变的脚步会非常明显。因为商业地产就是要伴随着有人的地方，特别是居住人群密集的地方，会更有利于商业地产的发展。刚刚落成的朝阳大悦城就是主打社区化商业的很好的例子，附近住宅区域多是2005年之后的房屋，很多住户的年龄段都是位于35岁上下，也都具备一定程度的消费能力，针对这样的一些特点情况，朝阳大悦城主打生活、购物，以家庭主妇形象示人的宣传广告，代言人许晴也很好地传达了这一理念。而早些位于西单核心区域的大悦城也凭借着优势的地段和成功的定位成为近几年非常成功的商业模式。前不久，世茂百货在北京第一次公开亮相，位于三里屯核心区位的世茂百货以及世茂·工三 (论坛 新闻)项目成为了明年最让人期待和关注的项目之一。北京世茂百货钱晓媛女士在公开场合表示，世茂百货成立以来就在中国大陆快速布点，除了北京要开三家百货外，还先后在沈阳、福州开了两家百货，下半年还会在芜湖、福州建设第二期项目，在三年之内将在12个城市开设15家以上的百货公司。初步形成百货连锁格局之后，也会视整个世茂集团商业地产的总部情况，逐渐地增加布点城市。同时不排除在一二线城市通过合作、租赁多元的方式建立新的门店。“好的地理位置早拥有了许多实力强大、经营成熟的百货企业，他们是我们的竞争对手，同时也是我们的商业伙伴，我们的关系既是相互竞争又是互相依存。他们为我们铺垫好了最优良的商业大环境，吸引了很多的消费人群，这将是我们项目可利用的现有的资源。”钱晓媛在接受采访时表示。在经营上世茂采取了传统百货和现代百货相结合的经营方式，一体化的商业经营区域，便于消费者购买更多的商品，从而增加销售的机会。

　　香港SPACE商业经营管理集团北京公司副总经理许大金谈到，成功的商业地产需要具备三个核心要素：第一是选地段，这是任何商业地产都要做的首要任务，地方一定是要人流持续经过的场所；第二是标志性，也就是地段的标志性建筑，这一点国内还不是很明显，比如台北的101、吉隆坡的双子塔。标志性对于品牌来说也非常重要，有了这些标志，这些品牌可以在这个城市里面建立一个很好的地标，比如一说到品牌在哪，就可以说在双子塔；第三是集群性，任何一个品牌都不希望在一个地方独撑，三里屯这个位置非常能够体现这一点，商业氛围随着高品质商业地不断开发，商业氛围会相互支撑，一个好汉三个帮，当人群形成的时候也便成功了。

　　专家剖析国外商业地产成功经验